Dès 2015, Immobilière 3F a conçu une stratégie opérationnelle de déploiement de la maquette numérique au sein de son parc de 250 000 logements. Avec quels objectifs ? Pour quels résultats ? Les explications de Christophe Lheureux, directeur délégué à l’innovation et au bâtiment intelligent du bailleur social.

Que contient la feuille de route conçue par vos soins et déployée depuis quatre ans au sein d’Immobilière 3F ?

C’est Yves Laffoucrière, alors directeur général d’Immobilière 3F, qui m’a confié cette mission en décembre 2014 en me disant : « Christophe, comprenez ce qu’est le BIM, faites-vous une conviction de ce que cela peut apporter à un maître d’ouvrage-bailleur social et proposez-moi une feuille de route ! » Six mois plus tard, nous avons arrêté nos orientations.

La première d’entr’elles, ce fut de prendre la décision de lancer des opérations pilotes en BIM pour la construction et la réhabilitation. Depuis cette date, nous avons lancé 35 opérations en neuf et 10 en rénovation, représentant respectivement 2 522 et 1 606 logements. La seconde, de décider de digitaliser tout notre parc.

Après avoir réalisé un pilote en digitalisant les 6500 logements de la filiale 3F Seine-et-Marne avec la solution Abyla de Labéo, nous avons lancé la numérisation de l’ensemble de nos données patrimoniales. Le projet a été lancé opérationnellement il y a 18 mois, il est toujours en cours. Notre prestataire a « produit » 30 000 logements.

Bien évidemment, nous continuons à travailler et à développer de nouvelles utilisations du BIM de gestion. Il s’agit d’amortir l’investissement de numérisation de l’ordre de 50 euros TTC/logement. Nous avons identifié pour l’instant quelques pistes originales : la maquette numérique pourrait par exemple servir à la DRH pour établir le DUERP, le document unique d’évaluation des risques professionnels. Et nos fiscalistes pourraient de leur côté utiliser les métrés pour calculer notre imposition foncière…

Quelles difficultés avez-vous rencontrées lors de l’élaboration puis du déploiement de cette feuille de route ?

Il y a quatre ans, il était difficile de trouver des architectes et des bureaux d’études capables de fonctionner en « mode BIM ».  Ce n’est plus le cas maintenant. Les acteurs de la conception sont formés ou sont en train de se former. La filière est en train de muter progressivement.

En interne, nous nous sommes « équipés ». Nous avons rédigé un cahier des charges BIM, dont une nouvelle version vient d’être publiée ; elle est disponible sur notre site internet. Nous y avons formalisé nos exigences de maître d’ouvrage. Nous nous sommes aussi « outillés » en choisissant Solibri Model Viewer pour visualiser les maquettes et Solibri Model Checker pour vérifier les exigences techniques avec un système de requêtes…. (Pour en savoir plus sur ces outils). Et puis il a également fallu former l’ensemble des responsables de programme à cette nouvelle approche, afin que chacun s’approprie la maquette pour son usage métier.

Malgré toutes ces précautions, il nous arrive encore aujourd’hui de réceptionner des maquettes de mauvaise qualité : sans le bon niveau de détail, avec une mauvaise arborescence ou une mauvaise définition des éléments. Enfin, jusqu’il y a peu, il était difficile d’amener la maquette numérique sur le chantier pour mener la revue de projet. C’est désormais possible : nous nous sommes équipés de la solution de réalité virtuelle BIM screen, qui permet de réaliser des revues de chantier directement avec les compagnons.

Quelles seront les prochaines étapes de votre plan BIM ?

En signant la charte d’engagement volontaire « BIM 2022 », nous avons pour ambition de généraliser la conception numérique à toutes nos opérations dès l’an prochain. En 2019, nous continuerons donc à former et accompagner les responsables de programme. Notre souhait est aussi de parvenir à objectiver très concrètement les apports du BIM aux opérations que nous construisons et rénovons. Cela passe par la fixation d’« objectifs BIM » très clairs et très pragmatiques sur chacune de nos opérations.

La filière de la construction bouge ; tout cela va très vite. Il faut rester en veille sur les solutions qui sortent, sur les innovations. Les startups en particulier viennent nous bousculer. Ce qu’on voit dans le domaine du BIM en réhabilitation encore peu exploré est prometteur. Par exemple, des prestataires nous proposent aujourd’hui des maquettes de bâtiment existant dans lesquelles sont stockées les informations liées à la présence de polluants. Elle nous sert, et sert les entreprises pour préparer et anticiper leur chantier.

Dernier point important : si aujourd’hui nous faisons figure de pionnier, nous ne souhaitons pas rester seuls ! Fin 2018, nous avons initié une réflexion à l’échelle des ESH d’Action Logement. Avec les référents BIM, nous ambitionnons de publier notre charte BIM afin de susciter la mobilisation de tous les autres acteurs concernés.